他山之石:详解美国三大房产众筹平台

严寒 · 2015-01-07 09:56:20 · 零壹财经 

众筹的项目有很多种,在国外有kickstarter众筹平台,通过网络平台面对公众募集小额资金,让有创造力的人有可能获得他们所需要的资金。在国内也出现了像点名时间的众筹平台,平台项目包括了高科技硬件,图书,漫画,音乐,工艺,公益项目等。

众筹的项目有很多种,在国外有kickstarter众筹平台,通过网络平台面对公众募集小额资金,让有创造力的人有可能获得他们所需要的资金。在国内也出现了像点名时间的众筹平台,平台项目包括了高科技硬件,图书,漫画,音乐,工艺,公益项目等。随着众筹的模式的广泛运用,Realty Mogul,Realty Shares与Fundrise三个美国房地产众筹公司出现了。

房地产的投资对于一个一般的人来说,成本很高,如果一个人想投资房地产,但是资金不足。在过去是没有办法投资房地产的。但是,房地产众筹就刚好抓住了这个市场痛点,让想投资房地产,但是没有足够资金的投资人,成功投资房地产。

  一.Realty Mogul

Realty Mogul的房产众筹分两类:第一,房产股权众筹。第二,房产贷款众筹。房产股权众筹简单来说,就是让投资者根据自己的投资额来占有相应众筹房产的股份,每月收取租金,最终房产卖出,投资者按照所占股份来获取收益。房产贷款众筹简单来说,就是让投资者筹钱借给借款人,只是这笔借款是有房产做抵押的。下图是Realty Mogul的业务流程简介:

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投资者可以简单地在Realty Mogul众筹平台注册一个帐号,然后就可以浏览所有的投资机会,包括股权众筹和贷款众筹。但是由于美国证监会的要求,房产众筹的投资者必须是证监会认可的合格投资者。合格投资者的要求是:1)单人年收入20万美元以上,夫妻年收入30万以上。2)如果条件一没有满足,那个人必须拥有100万以上的净资产(不包括先住房的市值)。

Realty Mogul的众筹平台是每个人都可以注册的,但是投资时,Realty Mogul要求投资者填写身份认证并且给予Realty Mogul审查个人资产的权利,当投资者通过了Realty Mogul的审查才能继续进行投资。

  Realty Mogul股权众筹案例

下图展示了房产放上Realty Mogul的众筹平台上的流程。

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首先是由U.S.Realty和Compass Acquisition发起项目要求要筹集五十万美元的资金。然后把房源的信息发给Realty Mogul审核,Realty Mogul与Realty Mogul的一家第三方房产审核机构WealthForge一起对房源进行审核,如果通过就在Realty Mogul众筹平台发起众筹,如果未通过审核则放弃众筹。在这个例子里,如果众筹成功,Realty Mogul会帮投资者建立一个有限合伙制公司名为Realty Mogul 15,投资者根据出资额占取相应股权。Realty Mogul不占有有限合伙制公司股份,但是是GP,投资者必须签署一份协议让Realty Mogul全权管理这个有限合伙制公司。

下图说明了贷款众筹放上Realty Mogul的众筹平台上的流程。

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所有Realty Mogul的众筹平台上的贷款,都是由房产投资公司发起的装修贷款。这个例子是由OCG Properties发起的装修贷款。OCG Properties提出贷款申请,Realty Mogul与第三方审核机构一起审核,未通过审核则放弃众筹,审核通过则发起众筹。这个例子是众筹成功了,一旦众筹成功,OCG Properties会把房源抵押给Realty Mogul公司。

房产贷款众筹的业务流程与股权众筹非常不同,下面是这个例子的房产贷款众筹的流程:

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上图是这个特定房产贷款众筹的业务流程。众筹成功后,相当于投资者购买了由Realty Mogul发行的到期一年的本票,本票的年华利率是9%,最小金额是5000美元。Realty Mogul把资金交给OCG Properties对旧房做装修,并且在一年内出售。OCG Properties每个月给Realty Mogul利息,Realty Mogul每个月按照投资者所购买本票的金额,向投资者付利息。OCG Properties卖出装修后的房产后,才把本金归还给Realty Mogul,Realty Mogul才会把投资本金返还给投资者。但是,如果OCG Properties在一年内没有卖出房产,投资者将拿不回投资本金。因为Realty Mogul发行的本票,限定了债务时间,一年后Realty Mogul与投资者不再是债务人与债权人的关系。如果房子在几年后卖出了,回款有Realty Mogul所有,投资者也拿不回一分钱。所以就算房产抵押给了Realty Mogul,投资者还是面临相当大的风险。Realty Mogul房产贷款众筹的盈利来源是收取借款方的手续费,具体费率没有对外公开。

  Realty Mogul运营模式

下图是Realty Mogul的运营结构图

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从上图可以看出房地产股权众筹项目,都是由Realty Mogul帮助投资者代办和管理(Realty Mogul为不占股权GP)一个有限合伙制公司,而且一个房产股权对应一个有限合伙制公司。投资者只是购买有限合伙制公司的股权,而且一个有限合伙制公司只持有一个房产作为资产或者是一个有房产抵押的债权。这样投资者的投资回报可以更明确的分配。

房产贷款众筹项目是由Realty Mogul发行本票的方式向投资人筹款。虽然房产抵押给了Realty Mogul,但是一旦本票到期后,房产没有卖出去,投资者的本金是拿不回的。这对投资者来说是不公平的,而且让投资者承担了相当大风险。

  Realty Mogul盈利方式

Realty Mogul房产股权众筹的盈利模式是收取帮投资者成立的有限合伙制公司的管理费。以上商场项目为例,每年Realty Mogul要收取有限合伙公司总收益(包括股权出售后的收益)的2%作为管理费。

Realty Mogul房产贷款众筹的盈利模式是收取借款人的手续费,具体费率没有对外公开。Realty Mogul如果在本票到期后才收到借款方的资金,所有的资金(包括房产卖出资金)全部都是Realty Mogul的盈利。这是一个霸王条款,但是确实存在于Realty Mogul的投资合同里。

  二.Realty Shares

Realty Shares比Realty Mogul成立晚三个月的房产众筹公司,Realty Shares在早期只有房产贷款众筹,而且贷款众筹的结构与Realty Mogul完全不一样。目前,Realty Shares也开始了房产股权众筹,其业务流程与Realty Mogul相似。下图是Realty Shares房产贷款众筹与房产股权众筹的简易流程图:

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  Realty shares众筹平台项目案例

Realty shares的众筹项目还是必须注册后才能浏览,每位浏览者都可以无限制地注册帐号。但是,浏览者想投资,Realty shares平台会要求实名信息包括:护照号,姓名等。这些信息用来初步核实投资者是否达到了美国证监会对受信投资者的要求。

网站会给出房产众筹投资的类型,房产基本信息,预计持有期,预计收益,众筹资金目标等。

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上图是Realty shares房产股权众筹的例子,此项目由Cole Valley Partners(CVP)发起,并且通过了Realty shares的审核。目前此项目已经众筹完成,持有期是3到5年,预计年化收益是9%。Realty shares审核此房产股权投资的形式如下图:

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此项目是由房产投资公司CVP发起的,CVP希望筹集投资30万美元。CVP将项目内容提交给Realty shares审核。Realty shares没有第三方合作房地产审核公司,所有审核都由Realty shares团队完成。如果未通过审核则放弃众筹。如果通过审核则发起众筹。众筹成功后Realty shares帮投资者建立一个有限合伙制公司,Realty shares不占股权,但是投资者会签一份合同。合同规定Realty shares为有限合伙制公司的GP,公司日常运营全权交给Realty shares处理。每一个房产众筹项目Realty shares都会帮助投资者组建和管理一个有限合伙制公司。这个项目的有限合伙制公司名称为Realty Shares 5。下图是此项目众筹成功后房产的管理办法以及股权构成。

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Realty Shares 5有限合伙制公司与CVP合作都持有商场的股权,但是Realty Shares 5有限合伙制公司不管理商场。所有商场管理运营完全由CVP负责。商场股权结构是:CVP占有10%,Realty Shares 5有限合伙制公司占有9.56%,其它股东占有80%。商场每月会产生租金,租金按照商场股东所占比例分配。分配到Realty Shares 5的租金就是当月租金的9.56%。Realty Shares 5与CVP合作,并且Realty Shares 5不管理商场,具体的收益分如下图。

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商场产生的年租金,按照9.56%的比例分配给Realty Shares 5有限合伙制公司,Realty Shares从中再收取年化1%的管理费。CVP不对Realty Shares 5有限合伙制公司收取任何费用。如果Realty Shares股权出售,如果股权出售产生了超额收益,即大于Realty Shares买入价。那么超额收益的80%归Realty Shares 5有限合伙公司所有,20%的超额收益归CVP所有(因为CVP负责商城的日常运营)。最终这个房产股权众筹项目投资者的预计净收益是年化9%。

  Realty Shares运营模式

下图是Realty shares的运营结构图

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从图中可以看出Realty Shares的房产股权众筹与房产贷款众筹都是通过Realty Shares帮助投资者成立的有限合伙制公司来管理和完成的。Realty Shares不占任何一家有限合伙制公司的股份,但是由于投资者签署的合同,让Realty Shares成为GP管理公司的大小事物。

通过这种方式管理投资房产股权,可以明确地分配投资者的收益,让众筹发起方能更好的管理投资者关系。对房产贷款众筹来说,这种方式是最大限度的保护了投资者的利益,与Realty Mogul的本票模式不同,Realty Shares可以让投资者面临相对较小的风险。

  Realty Shares盈利模式

Realty Shares房产股权众筹的盈利模式是收取管理费。以上文商场项目为例,Realty Shares每年收取有限合伙制公司1%的年收益(包括股权出售后的收益)当作管理费。

Realty Shares房产贷款众筹的盈利模式是收取借款方的手续费,具体手续费与房产有关。但是,Realty Shares不披露具体手续费的费率。

  三. Fundrise

Fundrise是人人网投资的一家美国房地产众筹公司。与以上两家房地产众筹平台不同,Fundrise有四种众筹产品:1)房地产夹层债权众筹;2)房地产优先股众筹;3)房地产优先债众筹;4)房地产普通股众筹,而且Fundrise也在为修建中的房产进行债权众筹。所有的Fundrise的众筹产品都是通过组建有限合伙公司进行运作的。下图是Fundrise众筹产品简易流程图(将房地产夹层债权众筹、优先股众筹与优先债众筹归为贷款众筹大类):

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  Fundrise房地产普通股众筹项目案例

Fundrise普通股众筹项目非常特殊,是三个平台中最特别的一个。下图是一个例子:

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这是一个现房,开发商想装修后再卖出。年化收益是19.6%,然而没有投资期限。投资者必须持有到房产卖出为止。众筹项目通过流程不再赘述,此项目的资产构成如下:

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Fundrise帮投资者建立了一个有限合伙公司,投资者按照自己的投资金额占有限合伙公司相应的股份。有限合伙公司有Fundrise全权管理,投资者没有管理权利,并且Fundrise不持有有限合伙公司的股份。房产的管理是有开发商管理,包括装修到售卖。由于没有投资期限,投资者必须等到房产卖出的那一天才能够回收本息。

  Fundrise运营模式

下图是Fundrise的运营结构图:

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从上图可以看出房地产股权众筹Fundrise还采用了帮投资者设立有限合伙公司的方式参与。而债权众筹则采用了自行成立有限合伙公司发行本票的方式,本票的条款非常不人性化,损害投资者的利益,但是不得不说对Fundrise并没有什么坏处。

  Fundrise盈利方式

Fundrise的盈利模式与以上两个平台相似,收取房地产商的手续费,具体费率为公布。同时收取投资者0.3%的管理费用。

如果是贷款众筹类项目,开发商无法在本票到期前还款,或者Fundrise没有在本票到期前处理掉房产。在本票到期后,如果开发商还款或者Fundrise处理掉了房产,这些收益都归Fundrise所有。

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