开门红财报下,贝壳找房的春天依然有点冷

刘旷 · 2020-11-19 11:01:43

对于绝大部分人来说,买房是人生的一笔必要消费,但不断上涨的房价却让打工人苦不堪言。

配图来自Canva可画

对于绝大部分人来说,买房是人生的一笔必要消费,但不断上涨的房价却让打工人苦不堪言。而正是因为需求高、交易单价高的特点,房产交易的各个环节都具有巨大的市场,吸引了众多玩家前来捧场。双11期间,天猫、京东、苏宁都宣布了对房产交易的加码。

而身为国内最大的房产交易平台,在8月13日登陆纽交所的贝壳找房,近日也公布了其上市以来的首份财报。

财报开门红下的隐忧

根据财报数据,贝壳第三季度的平台总交易额(GTV)为1.05万亿元,同比增长了87.2%,今年前三个季度的总GTV已突破2万亿,超过去年全年总量。而这也带动了营收的增长,贝壳第三季度总营业为205亿元,相比于去年同期的120亿元,同比增长了70.9%。

作为房产交易中介的贝壳,平台交易总额和营收的增长,自然和体系内的门店、经纪人以及用户有着不小的关系。而三季度,贝壳在这几个方面也有不错的增长成绩。

截止9月底,贝壳平台链接的门店数已经超过4.4万家,同比增长41.7%,超过47.7万的房产经纪人被链接在贝壳的平台内,同比增长了50.7%。同时,贝壳平台三季度的月活跃用户为4790万,同比增长了82.1%。

贝壳公布的第一份成绩单,在一片欣欣向荣之中,同样有着隐患。

平台内经纪人数量的增加,在扩大贝壳找房规模的同时,也加大了平台在佣金方面的成本支出。财报显示,三季度公司内部的佣金和薪酬成本为66亿元,同比增长了36.2%,而向代理商和其他渠道拆分的成本支出也从去年的32亿元增加至77亿元。

从内外部成本支出的比重可以看出,贝壳的销售渠道结构正在发生变化。而这也让三季度贝壳在实现毛利增长至44亿元的同时,毛利率较去年同期下滑了3.1个百分点至21.3%。

这也影响到了贝壳的净利润。虽然在财报中贝壳表示,经过调整之后三季度的净利润达到了18.58亿元,但是调整之前,三季度贝壳的净利润只有7500万元,相比于去年同期的3.8亿元下跌80%。

总体来看,贝壳通过牺牲盈利,从而换取了比较喜人的规模扩张速度。虽然这种模式并不是不可取,但是依旧会让外界对贝壳的盈利能力产生怀疑。

稳存量业务

平台内的现有房产业务,是保证贝壳规模扩张的最稳定基石。

举例来说,二手房交易在房产交易中所占的比重一直很大。这主要是因为在很多城市中,城市核心区基础建设较完善,而生活较为便利的城区几乎没有空闲地皮可以开发新楼盘,这就导致很多刚需房的年轻购房者只能选择二手房交易。

但是二手房交易过程中,房屋质量、物业服务、产权手续等多方面问题都会成为购房者的“拦路虎”,另外服务质量层次不齐的中介,同样也会影响到购房者的消费体验。当然不只是二手房交易,这种问题普遍存在于房产交易中,而这也就成了众多中介平台的挑战。

贝壳同样需要面对这种挑战,解决办法主要有两个方面。

首先是持续释放ACN网络的优势。ACN全称经纪人合作网络,简单来说,就是将房源、顾客等信息共享自平台内,不同于以往房产交易只有一个经纪人。ACN模式之下,一次房产交易有一整个团队进行分工合作。

虽然这种合作的经纪人模式,会在一定程度上降低一些单个经纪人的成交单数,但是却可以在合理分工之后,掌握更清晰的房源信息,提升整体团队的效率,保证组员收入的同时也保证了消费者能享受到更好消费体验。

其次是通过线上化提效交易过程。房产交易的特殊性就在于必须的线下属性,但这并不说明发力线上是没必要的,比如疫情期间线下看房成了一种奢侈,线上看房就成了必要。

于是贝壳加速将5G、VR、线上签等技术应用在自身平台之中,这不仅减少了交易过程中购房者和经纪人不必要的折腾,让购房者享受更加便捷的消费体验,也能提升平台的整体效率。

基于这两方面的原因,贝壳的现有房产交易取得了不错的成绩。根据财报,三季度贝壳平台内现有房产的GTV从去年同期的3354亿元增长至今年的5761亿元,增长幅度超过70%。而现有房产交易服务所获得的营业收入也从去年的61亿元增长46.2%,达到88亿元。

拓新业务,迎新挑战

有了稳定发展的存量业务,贝壳开展新房业务就有了一定的保障。新房对比二手房来说,各方面信息更统一,方便平台管理;同时新楼盘主要集中在一二线城市的二环外地区以及低线市场中,有助于平台挖掘下沉市场。

三季度贝壳在新房业务也取得了不错的成绩。新房交易总额从去年同期的2045亿元增长至4207亿元,增长幅度达到106%,而新房交易所取得的营收则达到了111亿元,同比增长了95%,增长能力确实十分喜人。

这得益于贝壳加深了和B端房企的合作,中海、保利、碧桂园等大型房企的一手房源都出现在贝壳平台之中。并且贝壳与很多大型房企的合作是长期的,这也将持续为贝壳释放红利。

但是竞争对手总是来自意想不到的领域,在联合了易居之后,阿里今年以来在房产领域的动作最猛,而天猫好房更是和贝壳的新房业务形成直接的竞争。同样是大品牌的一手房源,天猫好房上的价格却有着很大的优惠,这对于贝壳而言是个不小的冲击。而在用户流量、技术支持、资本实力等方面,天猫好房有着贝壳难以企及的优势。

房产电商:不确定性依旧

就像贝壳CEO彭永东说的,贝壳面对的是一个供给不确定、需求不确定、条件也不确定、意愿也不确定的市场。

房产交易过程中涉及到开发商、中介平台、经纪人、卖房者、购房者等多个角色,而正是因为众多的参与者和繁琐的交易环节,让房产电商难以标准化的问题一直存在,也就造就了这个充满不确定性的市场。

也正是这种不确定性,一直是房产电商平台向前进步的最大阻碍,对房产电商平台来说,至少需要解决以下两方面的难题。

首先是尽量简化房产交易的环节。就像电路图一样,每多一段导线都会增加电阻增加能耗,同样,每多一个环节都会给房产交易增加一层不确定性。

其次是尽量将B端和C端都掌控在体系之中。这个B端不仅仅是大型房企,更包括了卖房者、经纪人等小B端。将B、C两端的数据、信息等整合起来,更能提高平台内房源的确定性,从而更好调节供需关系。

虽然目前的贝壳在这两个方面都有一定的动作,但是依旧是在比较浅层的领域,比如在B端和C端,贝壳的动作只是在营销层面,这不能从根本上解决整个市场的不确定性问题,还需要进一步深化到交易的每一个场景之中。而这也让交出首份财报的贝壳,不得不面对更加困难的挑战。

文/刘旷公众号,ID:liukuang110

 

本文由鸣金专栏作家撰写,文章仅代表作者个人观点,如需转载,请注明来源。

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